Byggnad på ofri grund

Vad betyder ofri grund i praktiken

Ofri grund betyder att byggnaden står på mark som ägs av någon annan. Det klassiska fallet är en arrendetomt där du äger huset men hyr marken av markägaren. Konsekvensen i vardagen är att du måste förhålla dig till arrendeavtalet: hur länge det gäller, villkor för uppsägning, och vad som händer om markägaren vill ta tillbaka marken. Du kan sälja byggnaden, men köparen tar då över samma förutsättningar – byggnaden följer inte med någon lagfart eftersom det inte är marken som byter ägare.

Definition och bakgrund i lagen

I svensk fastighetsrätt betraktas en sådan byggnad civilrättsligt som lös egendom. Reglerna återfinns i jordabalken, och de fångar upp situationer där en byggnad har uppförts av en arrendator på arrenderad mark. Att den klassas som lös egendom förklarar också varför hanteringen vid överlåtelse, pantsättning och registrering skiljer sig från en vanlig fastighetsaffär.

Vad äger du egentligen

Du äger själva byggnaden och tillhörande installationer som tillhör huset, men inte marken den står på. Äganderätten till marken ligger kvar hos jordägaren. Därför är det avgörande att du vet när arrendet löper ut, om det får överlåtas och vilket typ av arrende det är (t.ex. bostadsarrende).

Stämpelskatt och andra avgifter

När bara byggnaden säljs – inte marken – utgår ingen stämpelskatt (1,5 %) som annars gäller vid köp av fast egendom. Det kan spara pengar, men kom ihåg att andra kostnader tillkommer: arrendeavgift, eventuell fastighetsavgift/fastighetsskatt på huset och kostnader för försäkring och drift.

Skillnaden mellan fast egendom och lös egendom

En fastighet (mark med eventuella byggnader) kräver lagfart och kan belastas med inteckningar som underlag för bolån. En byggnad på annans mark räknas som lös egendom. Ingen lagfart behövs och kreditsäkerheten blir annorlunda eftersom långivaren inte kan ta pantbrev i marken. I praktiken leder det ofta till lägre belåningsgrad eller andra lånevillkor. För dig som köper betyder det att betalningsplan, tillträde och besittningsfrågor behöver beskrivas extra tydligt i köpekontraktet.

Avtal, uppsägning och rättigheter

Arrendeavtalet är navet. Där står arrendets längd, villkor för uppsägning och om du får överlåta byggnaden. Skulle jordägaren säga upp avtalet finns särskilda regler: jordägaren har i vissa situationer rätt att lösa in byggnaden – lösningsrätt – enligt 8 kap. 21 § jordabalken. Om markägaren avstår kan du antingen flytta byggnaden eller överlåta den till en ny arrendator som får tillträda marken.

Flyttar du huset måste arrendestället återställas i brukbart skick. Den praktiska tolkningen är viktig: planera för hur byggnaden kan demonteras eller transporteras om det värsta skulle inträffa, och kostnadsberäkna återställning så att du inte står med en oväntad nota. Försök också förhandla in tydliga villkor om förköpsrätt, underhållsansvar för mark och vad som händer med investeringar du gör i huset (till exempel ny brunn eller avloppsanläggning). Den här delen avgör inte bara tryggheten utan också andrahandsvärdet – ett bra arrendeavtal är ofta den största värdemätaren efter byggnadens skick.

Belåning och värdering när byggnaden inte står på egen tomt

Eftersom huset räknas som lös egendom fungerar säkerheter annorlunda. Vid pantsättning av lös egendom kräver juridiken i grunden någon form av besittningsövergång eller registrerad säkerhetsrätt, vilket gör traditionell bostadsbelåning mindre självklar. Banker kan därför erbjuda lån med lägre belåningsgrad, högre ränta eller kräva annan säkerhet.

En auktoriserad värdering kommer väga in återstående arrendetid, uppsägningsvillkor, flyttbarhet (t.ex. modulhus vs. tungt grundlagd stuga), tillgång till väg och anläggningar och om avtalet medger överlåtelse utan ny prövning. För att förbättra dina villkor: visa upp ett tydligt, skriftligt arrendeavtal, protokoll över installationer och underhåll, samt dokumentera teknisk standard och energiprestanda. Nämn uttryckligen att det rör sig om en byggnad på ofri grund i all bankdialog för att undvika missförstånd i kreditprövningen.

Skatt och registrering hos Skatteverket

När ägandet byter händer kontaktar du Skatteverket – inte Lantmäteriet – för att registrera ägarbytet i fastighetstaxeringsregistret. Ingen lagfart söks eftersom det inte är en fastighet som överlåts. Skattehanteringen följer i grunden reglerna för småhus vid försäljning, men det finns några praktiska detaljer som är lätt att missa och som påverkar din deklaration och din ekonomi under året. Den här delen är extra viktig att du gör rätt från början.

När du kontaktar Skatteverket

Ska du registrera en byggnad på ofri grund skatteverket behöver du skicka in uppgifter som visar att det är byggnaden – inte fastigheten – som överlåts, inklusive kopia på hela avtalet (till exempel köpebrev eller gåvobrev), fastighetsbeteckning och kommun, gärna adress eller annat identifierande nummer, eventuellt taxeringsenhetsnummer, samt underskrifter och kontaktuppgifter. Anmälan är kostnadsfri och kan göras digitalt eller via post. Syftet är att nästa års underlag för fastighetsavgift eller fastighetsskatt hamnar hos rätt person.

Så påverkas fastighetsavgift och skatt

Avgiften eller skatten betalas av den som äger byggnaden den 1 januari inkomståret, oavsett om byggnaden säljs i februari eller november. Du och köparen kan avtala om ekonomisk kompensation för den del av året som den nya ägaren faktiskt använder huset, men själva underlaget i deklarationen kan ni inte ändra i efterhand. Vid försäljning deklarerar du i regel enligt reglerna för småhus; notera att byggnaden i vissa lägen kan anses vara näringsfastighet, vilket ger andra deklarationsregler. Fråga gärna en rådgivare om gränsdragningen om du är osäker.

Deklaration vid försäljning

När du säljer redovisar du försäljningen i inkomstdeklarationen och tar upp kapitalvinst enligt gällande regler. Förbättringsutgifter, mäklararvode och andra omkostnader kan påverka resultatet. Kom även ihåg att stämpelskatt inte tas ut på rena byggnadsöverlåtelser, vilket kan förbättra kalkylen jämfört med ett markköp.

Köpguide för hus på ofri grund utan arrendeavtal

Det förekommer objekt där huset säljs men arrendeavtal saknas eller är otydligt. Det är en varningsflagga, för utan skriftligt avtal vet du inte hur länge du får stå kvar, vilken avgift som gäller eller om överlåtelse godkänns. Be alltid om ett korrekt, undertecknat avtal – eller villkor i kontraktet om att köpet faller utan kostnad för dig om avtalet inte kommer på plats. Här är en snabb checklista som du kan använda när du tittar på ett sådant objekt:

• Finns ett skriftligt och undertecknat arrendeavtal, och vilken typ är det?
• Hur lång arrendetid återstår och hur förlängs det?
• Finns uppsägningsgrunder som påverkar dig (t.ex. markägarens egna behov)?
• Är överlåtelse till ny ägare tillåten utan ny prövning?
• Vilken arrendeavgift gäller, hur indexeras den och när omförhandlas den?
• Finns väg, vatten, avlopp och el med skriftliga rättigheter eller servitut?
• Går byggnaden att flytta om det skulle krävas, och vad kostar återställning?

Köpekontrakt och dokument som bör följa med

När du köper en byggnad på ofri grund ska avtalen vara glasklara. Köpekontraktet måste formulera att det är byggnaden som överlåts och ange byggnadens läge med fastighetsbeteckning och kommun så att identifikationen blir tydlig. Bifoga hela arrendeavtalet, intyg om betalda avgifter och gärna en förteckning över installationer som ingår (t.ex. avloppslösning, värmepump). Om ni vill reglera kompensation för årets fastighetsavgift eller fastighetsskatt skriver ni in belopp och princip redan i kontraktet. Tänk också på tillträde: när får köparen besitta byggnaden, och vilka nycklar och handlingar ska lämnas över på tillträdesdagen?

Försäkring, drift och praktiska detaljer

Försäkringsbolag hanterar byggnader på annans mark lite olika. Be om en uttrycklig bekräftelse på att försäkringen gäller för byggnad på arrenderad mark och att egendomsskyddet inte villkoras av lagfart. Kontrollera också vad som gäller för ansvar om byggnaden orsakar skada utanför tomtplatsen.

I driften är det du som sköter husets skick, medan markägaren ansvarar för markfrågor enligt arrendeavtalet – men gränsen kan variera, så läs avtalet noga. Planera för hur du dokumenterar investeringar och underhåll; det underlättar både en framtida försäljning och en eventuell lösningsvärdering om jordägaren skulle vilja lösa in huset. Att vara proaktiv med protokoll, bilder och kvitton kan bokstavligen spara dig tusenlappar.

Med den här genomgången kan du tryggt navigera från första visningen till korrekt anmälan och deklaration, oavsett om det gäller en enkel fritidsstuga eller en mer påkostad byggnad på ofri grund.